Die gängigsten Fragen und Antworten in einer Übersicht

Rauchwarnmelder Störung - Bedienungsanleitungen

Sollten Sie eine Störung an einem Rauchwarnmelder feststellen, versuchen Sie bitte die Störung mit Hilfe der Bedienungsanleitung selbst zu beheben. Sollte dies nicht möglich sein, wenden Sie sich bitte direkt an die Hotline des Servicepartners. Die Hotline-Nummer finden Sie in der Bedienungsanleitung bzw. Nutzerinformation oder unter Ihrer Liegenschaft (Pin-Wand: wichtige Kontakte)

In unserem Kundenportal finden Sie zu den unterschiedlichsten Rauchmeldern verschiedene Informationen hinterlegt. Melden Sie sich jetzt an!

Wann erhalte ich die Jahresabrechnung?

Sehr verehrte Kunden, der Zeitpunkt des Versandes der Jahresabrechnung für Ihr Wohneigentum ist von vielen Einzelfaktoren abhängig. Wann erhalten wir die Abrechnung der Versorgungsunternehmen (Primärenergie; Strom; Wasser; Kanal)?Wie zuverlässig konnte das mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen die Ablesung am Ende des Abrechnungsjahres durchführen (Sofern kein Funksystem vorhanden: Anwesenheit der Bewohner erforderlich)?
Analog: Wie zeitnah und fehlerfrei erhalten wir die Heizkostenabrechnung zugestellt?

Liegt uns die Heizkostenabrechnung vor, erstellen wir Ihre Abrechnung so zeitnah, wie möglich. Danach wird diese in der Regel durch Belegprüfer oder Verwaltungsbeirat geprüft. Erst jetzt ist die Abrechnung druckreif. Parallel wird die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung entworfen und abgestimmt sowie die Versammlung selbst terminlich koordiniert. Sind alle Termine vereinbart, werden alle Unterlagen inklusive der Abrechnung gedruckt und versandfertig bearbeitet.

Diese verschiedenen Schritte benötigen einen nicht unerheblichen Zeitvorlauf. Eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist daher von der Rechtsprechung vielfach als ordnungsgemäß bestätigt.

Bescheinigung Haushaltsnahe Dienstleistungen

Sofern Sie Ihre Steuererklärung abgeben, bevor Ihnen über den Abrechnungsversand die Bescheinigung gem. § 35 (a) EStG zugegangen ist, ist dies unschädlich. Gem. Vorgaben der Finanzbehörden ist ein steuerlicher Ansatz Ihres Anteils in dem Steuerjahr, in dem die Abrechnung genehmigt wurde, möglich. Im Falle anrechenbarer Beträge im Sinne § 35 (a) EStG, Absatz 3 (Handwerkerleistungen), ist der steuerliche Ansatz sogar in dem Jahr vorgeschrieben, in dem die Abrechnung genehmigt wurde. Die entsprechenden Hinweise finden Sie im Anwenderschreiben des Bundesfinanzamtes vom 15.02.2010.

Nachfolgend ein Auszug aus dem WEG-Kommentar Elzer – Fritsch – Meier, II. Auflage 2013: „Eine Abrechnungsgenehmigung nach dem 31.05. eines Jahres und in der Regel nach Abgabe der Einkommensteuererklärung ist jedenfalls unschädlich. In diesem Fall erfolgt der steuerliche Ansatz eben im Jahr der Abrechnungsgenehmigung. Das häufig verwendete Argument des „Guthabenzinsverlustes“ durch die Anrechnung der begünstigten Aufwendungen gem. § 35 a EStG in der ein Jahr später abzugebenden Steuererklärung kann getrost ignoriert werden. Zum einen bleibt dem Steuerpflichtigen regelmäßig das Mittel der Fristverlängerung. Zum anderen entspricht eine Abrechnungserstellung bis 30.06. eines Jahres den Fristen des WEG.“

In der Regel gelingt eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Gerade im 1. Halbjahr liegen alle Kapazitäten in der Abrechnungserstellung und Versammlungszeit vereint. Sollte es dennoch zu Verzögerungen kommen, bitten wir Sie um Verständnis.

Wie ermittle ich die Maße des Schließzylinders?

Sollten Sie einen neuen Schließzylinder bestellen wollen, benötigt die Hausverwaltung die Maße des Zylinders, damit dieser passend für die vorhandene Türe bestellt werden kann (siehe Bild). Sollten Sie einen neuen Schließzylinder benötigen, weil Sie die Türe erneuert haben, fragen Sie bitte den Lieferanten nach den Maßen für den benötigten Schließzylinder. Beachten Sie, dass die Lieferzeit für einen Schließzylinders bis zu 4 Wochen beträgt. Die Angabe bei einer Bestellung könnte zum Beispiel so aussehen: 35/30 mm

Was ist in den Betriebskosten enthalten?

Mit den Betriebskostenvorauszahlungen werden Kosten gedeckt, die nach Betriebskostenverordnung umlegbar sind. Dies sind zum Beispiel Kosten für Hausreinigung, Müllentsorgung, Entwässerung, Hauswart, Grünflächenpflege etc.

Betriebskostenverordnung

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Beim Hausgeld – oft auch Wohngeld genannt – handelt es sich um die monatlich fällige Zahlung der Eigentümer auf die voraussichtlichen Kosten einer Eigentümergemeinschaft. Die Vorauszahlungen und die tatsächlichen Kosten werden am Ende eines Jahres abgerechnet. Bestandteile des Haugeldes sind:

  • Heizkosten: Energiekosten, Schornsteinfeger, Wartung, Abrechnungskosten
  • Betriebskosten: Wasser, Versicherungen, Hauswart, Müllabfuhr etc.
  • Verwaltungskosten: Verwaltervergütung, Kontoführung, Eigentümerversammlung
  • Instandhaltungskosten: lfd. Instandhaltung, Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage
  • Sonstige Kosten: Rechtsanwalts- und Gerichtkosten, öffentliche Kosten

Bei den Kosten zu 1. und 2. handelt es sich um so genannte umlagefähige Kosten. Diese Kosten kann ein Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, an seinen Mieter weiterbelasten (vorausgesetzt, dass dies im Mietvertrag vereinbart ist).

WEG-Recht: Bauliche Veränderung

Begriff

WEG, § 22 (1): „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“ WEG, § 14 (1): „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen, sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum, nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer, über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, ein Nachteil erwächst“.

Die Praxis

Nicht selten entwickelt sich im Mehrfamilienhaus im Laufe der Zeit eine Eigendynamik. So wird das eigene Heim – oftmals auch unbewusst außerhalb der Grenzen des Sondereigentums – verändert (z.B. Anbringung von Markisen; Installation von Satellitenschüsseln; Erweiterung von Terrassen etc.). In der Regel erfolgt dies ohne genehmigenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Wer ist zuständig?

Zwar besteht weitläufig die Meinung, in diesem Fall müsste doch der Verwalter tätig werden. Gerade das hat der Gesetzgeber mit seiner Formulierung des § 22, Absatz 1, ausgeschlossen. Der Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung ist ein individueller Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers. Der Verwalter ist regelmäßig nicht Mitglied der Gemeinschaft, so dass eine durch ihn initiierte Durchsetzung der Beseitigung mangels Legitimation erfolglos bleibt. Auch ist der Verwalter in diesem Fall nicht berechtigt, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Allenfalls bleibt ihm die Möglichkeit, eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten. In diesem Fall ist unbedingt zu empfehlen, dass nicht der Verwalter der Beschlussantragsteller ist – regelmäßig wird der betroffene Wohnungseigentümer hier eine persönliche Konfrontation empfinden.

Die richtige Lösung

Es bieten sich zwei Lösungsansätze an. Der einfachere und üblichere Ansatz ist, dass der Individualanspruch auf Beseitigung auch durch den benachteiligten (oder sich gestört fühlenden) Wohnungseigentümer direkt gegen den Störer (seinen Miteigentümer) vorgeht. Die Eigentümergemeinschaft ist dann nicht verfahrensbeteiligt. Es bleibt dem betroffenen Wohnungseigentümer jedoch auch die Möglichkeit, einen Antrag auf der Eigentümerversammlung einzureichen und Abstimmung darüber zu verlangen, ob die Gemeinschaft das Individualrecht an sich zieht und kollektiv gegen das – die bauliche Veränderung verursachende Mitglied der Eigentümergemeinschaft – vorgeht.

Verjährung

Der Beseitigungsanspruch baulicher Veränderungen ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer verjährt binnen drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Rückbauanspruch gegen den Verursacher verwirkt. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung muss er diesen jedoch dulden (Achtung: Zu Lasten und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft). Bei der gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruches einer baulichen Veränderung ist daher genau zu prüfen, ob ein solcher überhaupt noch gefordert werden kann oder ob die Gemeinschaft den Rückbau selbst vornehmen muss. Der betroffene Eigentümer kann dann lediglich Duldung in Anspruch nehmen. So oder so ist jedoch stets ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen.

Die Stellung der Hausverwaltung

Der Verwalter darf also im Fazit nur auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft tätig werden. In jedem anderen Fall ist die Initiative eigenmächtig und nicht durch die Rechtsprechung bzw. den Verwaltervertrag gedeckt.

Kann das Abschließen der Haustür per WEG-Beschluss festgelegt werden?

Nach einer gerichtlichen Beschlussfassung des Landgerichts Frankfurt entspricht die Regelung, die Haustür während der Nacht geschlossen zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Eine umfassende Erklärung finden Sie bei:

Kann eine Sendeanlage auf dem Dach installiert werden?

Die Anbringung einer Mobilfunkanlage ist eine bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 1 i.V.m § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf. Genauere Details finden Sie bei:

Was bedeutet Sondernutzungsrecht?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Für das Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer bzw. ein von den Eigentümern bestellter Verwalter verantwortlich. Für das Sondereigentum ist der jeweilige Wohnungseigentümer selbst verantwortlich und zuständig. Am Gemeinschaftseigentum kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Hierdurch wird einem einzelnen Eigentümer die alleinige Nutzung z.B. für einen Keller, einen Garten oder einen Stellplatz zu gewiesen. Keller, Garten oder Stellplatz bleiben zwar Gemeinschaftseigentum, nutzen darf diesen jedoch nur der jeweils Berechtigte.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, mit der ein Haus oder eine Wohnanlage rechtlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Für jede Wohnung wird beim Grundbuchamt ein Grundbuchblatt angelegt. Somit ist dann jede Wohnung einzeln veräußerbar oder belastbar.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Hauses, die von allen Bewohnern benutzt werden (können) und die das Haus nach außen bzw. zwischen den Wohnungen oder zu den gemeinschaftlichen Teilen hin abgrenzen. Für diese Teile und Einrichtungen ist die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den WEG-Verwalter) zuständig und hat etwaige Reparaturkosten zu tragen.

Was ist Sondereigentum?

Zum Sondereigentum gehören alle Teile einer Wohnung, die nur vom jeweiligen Eigentümer bzw. seinem Mieter genutzt werden (können). Hierfür ist ausschließlich der Eigentümer der jeweiligen Wohnung zuständig bzw. hat etwaige Kosten zu tragen.

Wie muss ich den Müll trennen?

Die Mülltrennung richtet sich nach den Satzungen der jeweiligen Gemeinde, Stadt bzw. Landkreises.

Nähere Information finden Sie in den dazugehörigen Links.

In meiner Wohnung wird es nicht richtig warm

Gerade in der Übergangszeit aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20-22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe. Mit Erreichen der eingestellten Innenraumtemperatur drosselt der Heizkörper seine Leistung bis hin zum völligen Erkalten – es liegt kein Mangel vor, sondern die Temperaturregelung funktioniert.

Dennoch kann ungeachtet dessen eine Störung vorliegen. Die häufigste Störursache ist, dass den Sommer über das Thermostatventil nicht bewegt wird. Dadurch stellt sich der Temperaturregler fest (kleiner Stift im inneren des Ventiles) – er kann nicht öffnen und der Heizkörper bleibt kalt. Dann gehen Sie bitte wie folgt vor:

1) Umwickeln Sie das Thermostatventil mit einem Handtuch und klopfen Sie dagegen – dadurch kann sich der Stift lockern und der Heizkörper wird warm.

2) Bleibt Möglichkeit 1 ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.

3) Natürlich hilft auch immer der Heizungsfachmann Ihrer Wahl – die Beauftragung erfolgt direkt (nicht durch die Verwaltung), ebenso die Kostentragung.

Wird in der Folge die Temperatur von 20 bis 22 Grad nicht erreicht, kann man mit einer Reihe von Maßnahmen in der Wohnung dafür Sorge tragen, dass sich das Problem löst. Bitte prüfen Sie daher zuerst:

a.) Kann der Heizkörper frei abstrahlen? Ein bodenlanger Vorhang oder eine Heizkörperverkleidung verhindert dies. Bitte achten Sie darauf, dass Vorhänge oberhalb der Heizkörper enden.

b.) Verfügt Ihr Heizkörper noch nicht über ein Thermostatventil? Dann sind diese dringend nachzurüsten (Kostentragung trifft den Eigentümer).

c.) Haben Sie ggf. Heizkörper abgebaut – dann reicht die Heizleistung nicht mehr aus.

d.) Sind die Wohnungszwischentüren vorhanden? Dies ist wichtig, weil die Wärmeabgabe des Heizkörpers stets auf den Raum ausgelegt wurde.

e.) Wenn Ihr Thermostatventil über einen Fernfühler verfügt – ist dieser an der kältesten Stelle angebracht?

f.) Wird Ihr Heizkörper nicht ganzflächig warm – bedarf er einer Entlüftung. In diesem Fall wenden Sie sich bitte an eine Fachfirma Ihrer Wahl. Abschließend helfen Ihnen noch folgende Tipps zur Energieeinsparung:

Tipp 1: Schließen Sie nachts die Rollläden. Der Raum zwischen Fenster und Rollladen wirkt gut dämmend.

Tipp 2: Wenn Sie Ihre Idealeinstellung am Thermostat gefunden haben – verändern Sie diese nicht mehr (auch nicht zur Nachtzeit oder im Sommer). Die Heizungssteuerung regelt über eine Nachtabsenkung die Zeiten selbständig. Durch das Abdrehen des Thermostatventils kühlt morgens der Raum aus und benötigt mehr Energie zum Aufheizen.

Tipp 3: Achten Sie auf ausreichende und vor allem richtige Belüftung. Informationen zum richtigen Lüften finden Sie zahlreich im Internet. Hier werden noch viele hilfreiche Informationen zum Thema „Energiesparen beim Heizen“ angeboten.

Sollten Sie – nach Überprüfung o.g. Punkte – noch nicht mit der Heizleistung zufrieden sein, bitte rufen Sie uns an. Gemeinsam mit den Fachleuten gelingt es uns sicher, eine befriedigende Situation zu schaffen, allerdings gilt: Weder Hausmeister noch Hausverwaltung können in die Heizungssteuerung eingreifen. Die komplexe Technik kann nur noch von autorisiertem Fachpersonal bedient werden.

Eine – wenngleich teure – Lösung ist die Erhöhung der Vorlauftemperatur. Beachten Sie bitte, dass in diesem Fall die Heizkosten je 1 Grad höherer Innenraumtemperatur um ca. 6% steigen. Dies jedoch für alle Nutzer. Daher bedarf dieser Wunsch regelmäßig eines Beschlussantrags und sollte das letzte Mittel zur Wohlfühltemperatur sein.

Die richtige Raumtemperatur liegt im Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer bei 20 bis 22 °C * Küche, Schlafzimmer und Diele bei 16 bis 18 °C * Bad bei 20 bis 24 °C * (* Quelle: Energiesparleitfaden Brunata Metrona)

Information zur Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel

Hiermit informieren wir Sie über die Rechtslage und die Handhabung der Jahresabrechnung für Ihr neu erworbenes Wohneigentum im Falle eines Eigentümerwechsels.

Als Verwalter sind wir verpflichtet, die Abrechnung objektbezogen für das Kalenderjahr zu erstellen. Sie erhalten bis ca. einem halben Jahr nach Abrechnungszeitraumende eine Jahresabrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum. Die Hausgeldzahlungen des Verkäufers sind dabei selbstverständlich angerechnet. Sicher haben Sie im Notarvertrag Regelungen mit dem Voreigentümer getroffen. Diese betreffen jedoch ausschließlich die beiden Parteien Käufer – Verkäufer und berühren die Abrechnung nicht. Im Gegenteil – die Hausverwaltung erhält in der Regel nicht einmal Kenntnis vom Inhalt des Notarvertrages.

Die richtige Vorgehensweise

Direkt nach dem Ankauf:

Bitte zeigen Sie uns den verbindlichen Übergang der Nutzen und Lasten schriftlich an. Ab diesem Zeitpunkt werden wir für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einzug des monatlichen Hausgeldes organisieren. Die Zahlungspflicht der Verkäuferin/des Verkäufers endet in der Regel zu diesem Zeitpunkt. Zur Erleichterung der Organisation des Zahlungsverkehrs werden Sie ein SEPA-fähiges Formular zum automatischen Hausgeldeinzug erhalten. Mit diesem ermächtigen Sie die Hausverwaltung, den regelmäßigen und automatischen Einzug des monatlichen Hausgeldbetrages vorzunehmen.

Mit Erhalt der Jahresabrechnung:

Sofern Ihnen die Hausgeldabrechnung vorliegt, nehmen Sie bitte die – entsprechend den Regularien des abgeschlossenen Notarvertrages – Verrechnung mit Ihrem Vertragspartner vor.

Wer liest die Zähler bei Mieter- bzw. Eigentümerwechsel ab?

Sofern Sie bei einem Mieter- bzw. Eigentümerwechsel getrennte Heizkostenabrechnungen benötigen, können Sie bzw. der von Ihnen beauftragte Makler die Zählerstände für Heizung (Techem, Brunata), Kaltwasser und Warmwasser selbst ablesen oder den zuständigen Abrechnungsdienstleister mit der Ablesung beauftragen.

Bitte informieren Sie in jedem Fall die Hausverwaltung. Bitte nutzen Sie dabei die Formulare aus dem Online-Service.

Hausordnung

Sehr verehrte Kunden,

im Zusammenhang mit der Hausordnung bestehen in der Praxis häufig Missverständnisse über die Handhabung. Mit dieser Zusammenstellung informieren wir Sie über die Fakten zum Thema Hausordnung.

Bindungswirkung

Ein unter Wohnungseigentümern weit verbreiteter Irrtum ist, dass auch Mieter oder sonstige Dritte, denen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zum sonstigen Gebrauch überlassen wurde, an die Regelungen der Hausordnung gebunden wären. Grundsätzlich gelten die Regelungen der Hausordnung nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.[1] So stehen vermietende Eigentümer stets vor dem Problem, die beschlossene oder vereinbarte Hausordnung als Grundlage des Mietverhältnisses zu fixieren. Dies insbesondere dann, wenn nach der Begründung des Mietverhältnisses beschlussweise die Hausordnung ergänzt wird.

Durchsetzung

Die Hausordnung regelt den Gebrauch und die Nutzung des Wohneigentums im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Hieraus ergeben sich individuelle Beseitigungsansprüche von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer. Hiervon unberührt bleiben gesetzliche Ansprüche auf Störungsbeseitigung (§ 1004 BGB). Aus diesen ergeben sich entsprechende Ansprüche des Eigentümers/Mieters gegen Dritte.

Die Stellung der Hausverwaltung

Im Gegensatz zur verbreiteten Auffassung ist der Verwalter nicht berechtigt, Verstöße gegen die Regelungen der Hausordnung aus eigener Kompetenz zu ahnden. Der Verwalter kann zwar im Rahmen der Organisation der Hausordnung gegen Störer (wenn Wohnungseigentümer) eine Abmahnung aussprechen – in den wenigsten Fällen beseitigt diese die Störung. Auch entfaltet eine solche Abmahnung keinen Rechtsnachteil für den Störer – sie kann im eigentlichen Sinne nur als Appell verstanden werden. Die Vornahme von Sanktionshandlungen oder die gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungs- bzw. Störungsbeseitigungsansprüchen hingegen obliegt ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer selbst. Der Verwalter besitzt keine Weisungs-, Abmahnungs- oder sonstige Befugnisse gegenüber Mietern oder sonstigen Dritten. Entsprechend setzt die Handlung des Verwalters voraus, dass die Eigentümergemeinschaft rechtskräftige Ermächtigungsbeschlüsse (hier mit einfacher Mehrheit) fasst. Deren Umsetzung obliegt der Verwaltung.

Vorgehensweise im Fall eines Verstoßes gegen die Hausordnung

In der Praxis ergeben sich folgende Konstellationen: 1) Die Hausverwaltung wird selbst Zeuge des Verstoßes gegen die Hausordnung (eher selten). In diesem Fall kann diese schriftlich an den Störer appellieren. Einen Miteigentümer kann sie abmahnen. Weitere Maßnahmen bedürfen der Beschlussfassung der Gemeinschaft. 2) Die Hausverwaltung erhält Kenntnis durch Dritte. In diesem Fall ist die Verwaltung angewiesen, dass ihr der Verstoß schriftlich gemeldet wird. Häufig sind die sich gestört fühlenden Eigentümer nicht bereit, den Verstoß schriftlich anzuzeigen, verbunden mit dem Argument, man möge den „Hausfrieden“ nicht gefährden. Auf Basis eines anonymen Hinweises darf die Verwaltung jedoch nicht tätig werden – es fehlt schlichtweg an der Grundlage der Beschwerde. Liegt ein schriftlicher Hinweis vor, appelliert die Verwaltung an den Störer bzw. dessen Eigentümer, mit der Bitte um Unterlassung. 3) Im wiederholten Störfall kann die Verwaltung einen Beschluss auf der nächsten Eigentümerversammlung herbeiführen, weitere Maßnahmen einzuleiten. Objektiver wäre die Lösung, der Beschlussantrag folgt aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft. Vielen Dank und mit besten Grüßen
[1] Quelle: Elzer-Fritsch-Meier, II. Auflage WEG, 2013

Lagerungen in Treppenräumen - Allgemeine Information

Das Lagern bzw. Aufstellen von Gegenständen wie z. B. Kleinmöbel, Pflanzen, Fahrräder, Kinderwägen u.s.w. ist aufgrund des § 22 Verordnung über die Verhütung von Bränden —VVB- in Verbindung mit Art. 12 Bayerische Bauordnung — BayBO- in Treppenräumen, die bei einem Brand als Rettungs- und Angriffsweg dienen, grundsätzlich untersagt.

Dadurch soll verhindert werden, dass bei einem Brand und der damit verbundenen Verrauchung des Treppenraumes, die baulich vorhandene Treppenlaufbreite durch bewegliche Gegenstände eingeschränkt wird und die Nutzer eines Gebäudes beim Verlassen des Gebäudes behindert oder gar gefährdet werden.

Damit die Feuerwehr wirksame Lösch- und Rettungsmaßnahmen durchführen kann und das Einsatzpersonal nicht behindert oder gefährdet wird, ist es zwingend notwendig, die baulich vorhandene Treppenlaufbreite von Gegenständen freizuhalten.

Da die Gestaltung eines Treppenraumes zum Teil sehr unterschiedlich ausfällt, können Ausnahmen unter Berücksichtigung der Gesamtsituation in besonderen Einzelfällen von der Branddirektion zugestanden werden.

Für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist in erster Linie der Eigentümer/ Verfügungsberechtigte eines Gebäudes verantwortlich. Bitte bedenken Sie, dass den Rettungswegen besondere Bedeutung zukommt, da sie im Brand- und Gefahrenfall von lebensrettender Bedeutung sind.

Deshalb müssen diese immer in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden.

Branddirektion, Abt. IV, Vorbeugender Brand- und Gefahrenschutz, Ihre Münchner Feuerwehr

Der Schaden im Sondereigentum (innerhalb der Wohnung)

Schaden am Hausrat

Bei Wasserschäden, die durch Gebäudetechnik entstehen, sind Ihre Einrichtungsgegenstände im Allgemeinen nicht mit versichert. Schäden dieser Art werden durch eine – von Ihnen – privat abgeschlossene Hausratversicherung abgedeckt. Der Abschluss einer privaten Hausratversicherung ist daher unbedingt empfehlenswert, jedoch nicht verpflichtend (ausgenommen, dies ist mietvertraglich vereinbart).

Schaden am Sondereigentum der Wohnung (Anstrich, Parkett, Putz etc.)

Wird als Folge eines – im Rahmen der Versicherungsbedingungen gedeckten – Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer – für das Sondereigentum ist der Verwalter in der Regel unzuständig. Der Folgeschaden im Sondereigentum der Wohnung, z.B. der Anstrich, ist jedoch nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert, wenn ein Schadenereignis nicht vorliegt. Hier bleibt immer ein Restrisiko beim Eigentümer. Folgeschäden in der Wohnung, z.B. abgetrocknete Wasserflecken, die nicht einem Schadenereignis zuordenbar sind, betreffen immer den Inhaber der Wohnung. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgenschaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings, z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung, ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall.

Die Praxis ist nicht kundenfreundlich!

Der Verwalter darf aber keine Regulierung im Sondereigentum zu Lasten der Gemeinschaft vornehmen – hier als einzige Ausnahme gilt die vorherige Deckungszusage der Versicherung. Der Kunde reagiert oft mit Unverständnis auf diese Tatsache. Seine Erwartungshaltung ist eine andere an den Hausverwalter. Wir verstehen uns als Dienstleister und Serviceunternehmen. Weshalb auch uns dieser Umstand nicht zufriedenstellt. Ändern können wir diesen nicht. Wir sind gerne bei der Suche nach günstigen und zuverlässigen Handwerkern behilflich, um rasch eine Lösung zu bieten.

Ihre Wohnung ist verkauft – die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft bleibt!

Sehr verehrte Kunden,

der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer ist der – gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtete – Schuldner der Hausgeldforderung.

Wird die Wohnung verkauft, erhält der Verwalter in der Regel eine Kopie des Kaufvertrages bzw. anderweitig eine Information über den erfolgten Notartermin. Alleine aus der Anzeige des Wohnungsverkaufes ist für die Hausverwaltung nicht erkennbar, wer ab wann neuer Eigentümer ist.

Dem Eigentumsübergang gehen oft privatrechtliche Vereinbarungen voraus, deren Inhalt dem Hausverwalter üblicherweise unbekannt sind bzw. von denen er nur über aufwändige Recherche Kenntnis erlangen könnte. In der Praxis kommt auf die Verwaltungen erheblicher Zusatzaufwand zu, bei jedem Wechsel Information über den Übergang des Eigentums zu ermitteln. Die Kenntnis über den Übergangstermin fußt nicht selten schlicht auf Basis der Aussage eines der beiden Kaufvertragsparteien.

Klargestellt ist, dass mit dem vertraglich formulierten Termin des „Überganges der Nutzen und Lasten“ nicht der Eigentumsübergang gemeint ist – dieser wird, meist einige Monate nach dem Verkauf, durch Grundbuchänderung dem Verkäufer und dem Käufer mitgeteilt. Der Verkäufer bleibt also der Hausgeldschuldner gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Mit dem im Kaufvertrag festgelegten Termin der Übergabe der „Nutzen und Lasten“ drücken Verkäufer und Käufer den Wunsch aus, ab wann das Eigentum übergehen soll. Diesen Wunschtermin berücksichtigen die Verwalter gerne – wenn Sie nur Kenntnis hiervon haben und lückenlos über die Möglichkeit des Hausgeldeinzuges (Widerruf Verkäufer und Ermächtigung des neuen Eigentümers zum Lastschrifteinzug liegen vor) zu Gunsten der Eigentümergemeinschaften verfügen.

Bitte tragen Sie als Verkäufer Sorge, dass der Wohngeldeinzug vom neuen Eigentümer reibungslos erfolgen kann – hier handelt es sich regelmäßig um eine Gefälligkeit für Sie als Verkäufer – denn wohnungseigentumsrechtlich bleiben Sie Eigentümer bis zur Umschreibung des Grundbuches. Die Umschreibung kann Monate nach dem Notarvertrag sein.

Wohnungsverkauf und Wohnungskauf / Weitergabe von Informationen an Dritte

Sehr verehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, sehr verehrte Kaufinteressenten,

regelmäßig erreichen uns Anrufe von interessierten Kunden, die Wohnungseigentum in von uns verwalteten Häusern erwerben möchten. Die Daten einer Eigentümergemeinschaft unterliegen grundsätzlich dem Datenschutz – hier mit der Ausnahme, dass dies nicht für Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gilt.

Der verkaufende Eigentümer also darf Ihnen regelmäßig umfangreich Auskunft erteilen. Der Verwalter hingegen nicht – er ist an das Datenschutzgesetz gebunden. Für die Verwaltung ist der Kaufinteressent ein fremder Dritter – Auskünfte darf er nicht erteilen. Eine Beratung des Kaufinteressenten kommt ebenfalls nicht in Betracht – auch hierzu ist er nicht befugt.

Selbstverständlich ist auch der Versand von Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ohne schriftliche Vollmacht des Eigentümers ausgeschlossen.

Den optimalen Überblick erreichen alle Vertragsparteien, wenn Sie Einsicht in die Teilungserklärung sowie in die mindestens letzten drei Protokolle einer Eigentümergemeinschaft nehmen. Juristische Detailfragen klärt der Notar beim Verbriefungstermin (oder bei einem Beratungstermin im Notariat vorab – gute Notare bieten diese Leistung an).

Praxistipp: Wird die Verwaltung schriftlich vom verkaufenden Eigentümer bevollmächtigt, Auskünfte an Dritte erteilen zu dürfen, ist das legitim. Diese Leistung stellt jedoch regelmäßig eine Zusatzleistung für einzelne Eigentümer dar, die eine Aufwandsentschädigung mit sich bringt. Gerne beraten wir hierzu.

Fazit: Liegt eine schriftliche Vollmacht zur Auskunftserteilung nicht vor und beruft sich die Verwaltung auf ihre Schweigepflicht, so ist dies die einzig gesetzeskonforme Vorgehensweise. Weder ist dies schlechter Service noch der Verwalter ein mäßiger Dienstleister. Im Gegenteil – die Daten der Eigentümergemeinschaft sind vertraulich.

Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Wann werden die analogen Fernseh- und Radioprogramme abgeschaltet?

Die analogen Fernseh- und Radioprogramme werden im Netz von Vodafone Kabel Deutschland ab den nachfolgend aufgeführten Terminen abgeschaltet.

Bereich Ingolstadt/Eichstätt ab 22.08.2018

Bereich Pfaffenhofen ab 12.09.2018

Bereich Kelheim/Riedenburg ab 30.08.2018

Sollten Sie noch ein älteres Empfangsgerät ohne digitalen Kabelreceiver nutzen, sollten Sie sich rechtzeitig um den Austausch oder Nachrüstung der Geräte kümmern.

Nach der Abschaltung der analogen Programme ändern sich ggf. die Programmplätze. Sollten Sie einzelne Programme nicht mehr finden, sollten Sie den Sendersuchlauf durchführen.

Wer versorgt die Wohnanlage mit Fernsehprogrammen?

Die Wohnanlagen werden über einen Kabelanschluss oder eine SAT-Anlage mit Fernsehprogrammen versorgt. Bitte fragen Sie im Zweifel den Vermieter oder die Hausverwaltung.

Sollte die Wohnanlage mit einem Kabelfernsehanschluss ausgestattet sein, ist nachfolgender Anbieter Ihr Ansprechpartner für zusätzliche Leistungen (Internet, Telefon, Pay-TV usw.)

Vodafone Kabel Deutschland Kabel Vodafone